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旭辉销售-旭辉今年1900亿元的销售目标不变

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当总统损失50亿

林峰認為,土儲過高和過低,企業壓力都比較大。因此在新的長周期下,合適的土儲比例才是真正有效的土儲。「現在的土儲夠了。旭輝已經布局了80個城市,下半年可能不會再進入新城市,會在已經進入的城市深耕。以銷定產、降低庫存、提高去化、加快回款,這是我們下半年的策略。」其同時透露,旭輝將在「金九銀十」時節進行衝刺。

對於上升至74%的拿地金額權益比,林峰解釋說,原先旭輝的銷售權益金額佔比為56.67%,今年1-6月,旭輝的拿地權益金額佔比提升74%,1-2年通過提升拿地權益金額佔比,從而提升銷售權益金額佔比,目標是將銷售權益金額佔比提升到65%-70%之間,正常需要2-3年的周期反映到利潤方面。

期內,旭輝實現毛利率29.6%,同比增長6個百分點,調整后毛利率34.5%;核心凈利潤率達14.3%,同比增長1個百分點;凈資產收益率(ROE)繼續維持在22.5%的高位;實現核心凈利潤28.7億元,同比增長17.3%。截至2019年6月底,旭輝總資產規模較18年底增長25.3%至3020億元,凈資產規模則增長17.7%至582億元。但上半年旭輝的負債略有上升:截至2019年上半年,旭輝凈負債率69.5%,較去年底上調2.3個百分點。

以銷定產,下半年減少進入新城市

此外,對於媒體求證的約談、被禁止拿地等傳聞,林峰也給予了否認。但其認為,金融機構總體存量控制、增量收縮,這是一個大的政策趨向。與此同時,旭輝其實一直強調「有財務約束的增長」,儘管公司美元債佔比總體負債已經由去年底的42%降至今年6月底的39%,但下半年還會進一步壓縮境外美元債。不放大槓桿、不做業績刺激政策。

在多元化業務方面,林峰稱,旭輝沒有收縮多元化,而旭輝投入的多元化以能力為主、不是以規模為主。對於長租公寓,林峰直言「(拿地)便宜就拿、有錢就拿」。其強調,領寓其實仍然在高速發展:「我覺得最壞的時代就是最好的時代,說明回歸理性,長租領域不能估值然後套現。」其稱,旭輝做多元化,考慮本身的經營能力,考慮是否能夠維持。

《華夏時報》記者注意到,今年上半年,旭輝轉變了拿地方式,1-7月新增土儲中近四成來自非招拍掛渠道。林峰稱:「短期依靠招拍掛,中期採取一二級聯動,長期發力舊改,這是旭輝的拿地策略。」

值得一提的是,1-6月旭輝簽約銷售回款率高達95%,較2018年上升8個百分點。對此,林峰解釋說,旭輝認為自身的造血比融資能力更重要,因此設立有專門的回款小組,所有的地都是以回款做考核基數,所有的資源、銀行按揭各方面全部動員向這方面傾斜。

對於多元化,林峰強調,旭輝是一個非常謹慎、小心的企業,因此旗下多元化業務並不是首先定規模目標:「我們希望的多元化,都是以能力為主,不是以資產規模投入為主。 」

陳東彪亦表示,就融資和拿地,上半年旭輝並沒有得到任何窗口指導,也沒有任何書面及口頭的約談,旭輝拿地跟銷售相匹配,大約以銷售額40%-50%的資金來拿地,安全第一位。

林峰在業績會上指出,旭輝今年1900億元的銷售目標不變,核心是「咬住第一梯隊不放鬆」。進入下半年,旭輝將加大回款、適度放緩買地節奏,減少新進入城市的數量。而在提高現金流的同時,也會降低負債、減少短期負債。

負債率微增,前7月合約銷售完成全年目標54%

半年報顯示,2019年上半年,旭輝合約銷售達884.4億元,同比增長34%,其中90%來自一二線及准二線、強三線城市,浙江、江蘇、北京、上海四大區域的銷售額則均突破百億。今年1-7月,旭輝合約銷售1030億元,已完成全年1900億銷售目標的54%。

「步穩而蹄疾是對自己的戰略要求。」在8月13日于上海浦東進行的業績溝通會上,旭輝集團董事長林峰強調,「我們不追求極致的增長」。其認為,旭輝一貫堅持的穩健均衡策略,隨着房地產市場進入平穩增長的「新長周期」,旭輝將體現出更明顯的優勢。

林峰透露,旭輝下半年將加大回款、適度放緩買地節奏、減少新進入城市的數量,且堅決不拿「地王」。而在提高現金流的同時,會降低負債、減少短期負債。不過,林峰也希望銷售團隊在「金九銀十」做衝刺,提前鎖定年度業績。

比如,下半年賬上還有543億現金,會先還掉一些短期負債,多留一些可靈活撥備的錢,留待四季度有可能出現的投資機會。林峰同時還補充道,旭輝「投資長度小於銷售額的50%」,為了提升綜合評級,未來租金收入佔比要增加至30%。

旭輝控股(集團)有限公司(00884.HK,以下簡稱「旭輝」)明確放緩發展步伐。

旭輝控股執行董事陳東彪也向《華夏時報》記者表示,旭輝土儲充裕,「土儲已經滿足未來3年開發需求,而大多數房企的土儲也都是(類似的標準)。」

土地投資方面,今年1-7月,旭輝合計新增土儲878萬平米,其中8%來自一二線及准二線城市,旭輝的拿地金額權益比也上升至74%。截至7月底,旭輝總土地儲備6300萬平米,總貨值9800億元,下半年可售貨值2300億元。

例如,上半年旭輝拿下了武漢52萬方曙光村純住宅地塊、太原252萬方三給智慧新城項目、石家莊長安區45萬方294項目等。而在粵港澳大灣區,旭輝通過「合作開發+舊城改造」的模式已進入8個城市,合計鎖定逾30個項目,並在廣州成立了舊改公司,完成簽訂6個村的舊改協議。

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