房地产信托一直是房企融资的重要渠道之一-颍上新闻-盘锦新闻网

贷款银行-房地产信托一直是房企融资的重要渠道之一

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哈登被小朋友质疑

據用益信託數據顯示,截止7月10日,2019年投向房地產領域的信託產品共發行3313款,總資金規模達5359.27億元,較2018年同期增長14.26%。

也意味着,缺錢的房企們,正在面臨重要融資渠道,被切斷的窘境。

  其中,上市银行的27万亿涉房贷款主要是两方面:

  虽然,2018年商业银行的涉房贷款总额继续上升,但商业银行对于涉房贷款愈发谨慎:开发贷根据调控要求,服务于重点企业、重点地区;按揭贷则明确强调,向刚需倾斜。

2019年以來,中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發《關於加強金融服務民營企業的若干意見》,強調積極支持符合條件的民營企業擴大融資,加快民營企業首發上市和再融資審核進度。

信託,房地產最重要的融資渠道之一,突然被按下暫停鍵:

其中,到期債券佔據重要比例。據Wind數據統計,2018-2021年,房企債券合計到期金額超過1萬億元。

而從近期的政策信號看,2019年下半年,房地產調控、房地產金融政策的取向沒有發生改變,央行還將繼續嚴格遵循「房住不炒」的定位。

解決中小微企業融資難、融資貴的難題,保證資金可以流入實業。

隨着各大房企的有息負債逐漸進入償還高峰期,房企的資金壓力正與日俱增,多家房企一度陷入「賣身自救」的窘境。

不過,隨後據光大信託的一位高層人士表示,實際情況是,按監管要求,對房地產項目進行餘額管控,優化結構,平滑運作。

在錢越來越便宜的背景下,預期收益率超8%的房地產信託自然是愈發好賣。同時,房地產信託具有土地、房產抵押擔保,安全係數較高。

  房企缺钱,拼命找钱

其中一個重要原因是,2019年以來,穩健寬鬆貨幣政策下,市場上的錢很多,且越來越便宜。銀行間市場的資金價格一路走低,7月初的隔夜Shibor利率一度下行至0.914%,創逾10年新低;7天期下行至2.032%,創逾4年新低。

其實,這一系列的政策信號在6月份已經顯現。6月13日,在第十一屆陸家嘴(600663)論壇上,銀保監會主席郭樹清直言:

一是與房地產直接相關的貸款,包括個人住房貸款、房地產企業開發貸款等;

那麼,2019年至今,有多少信託資金投向了房地產?

  房企的银行贷款,已超5万亿元

同時,推出史上最大規模的降費減稅措施、中小微企業的定向降准,都是一個目的:

  2019年,信托"输血"楼市超5300亿

2、已備案項目不影響發行及成立,未備案項目一律暫停;

  在有息债务密集到期、销售下滑的背景下,房企的一个重要融资渠道:信托,将被按下暂停键,融资将更困难。

眾所周知,房地產是典型的資金密集型行業,高周轉、高負債、高槓桿的「三高」是最鮮明的特點。

3、符合432的通道類業務也算房地產項目,全部暫停;

一旦融資渠道被切斷,中小房企們大概率將會遭遇生存困境。

  为何房地产信托一路狂飙向上?

其實,除了信託、債券等融資渠道,房企融資最重要的渠道,仍然是商業銀行貸款,但房企的銀行貸款規模或也已逼近極限。

  高层的决心:房住不炒

中央對民營製造企業融資的重視程度也提到了新的高度。2018年年末的中央經濟工作會議明確提出,要大力支持民營企業發展。

  据中原地产统计,4月以来,有超过20家房企公布了融资信息,总量接近2600亿元,甚至有单日融资规模突破200亿元。今年前4个月房企的融资规模更是接近8500亿元。

因此,可以預見的是,房企從銀行的貸款規模已逼近極限,未來的增長大概率將放緩,甚至下滑。

可見,高層的指向非常明確:抑制資金過度流入房地產。

房地產最害怕的事情:房地產信託被按下暫停鍵。今日(7月11日),據新浪財經報道,光大信託發佈緊急通知,截止今日(7月11日)12點,暫停所有房地產類項目募集(包括直銷和代銷),12點后已募集的此類項目全部退款。

據上市銀行披露的年報數據,截止2019年年初,26家上市銀行的涉房貸款合計達27.3萬億元,較年初的23.85萬億元增長了3.45萬億元,增長幅度達14.47%。

值得一提的是,房地產信託一直是房企融資的重要渠道之一。據用益信託數據顯示,截止7月10日,2019年投向房地產領域的信託產品共發行3313款,總資金規模達5359.27億元,是信託資金流向最多的領域。

必須正視一些地方房地產金融化的問題。歷史證明,凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區,最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業,最終都會發現,其實都很不划算。

可見,2019年的全國房地產行業,比以往任何一年都更複雜。有數據統計,2019上半年累計出了251條房地產相關調控政策,每天會有1.4條政策落地。

同時,自2019年以來,房地產銷售增速明顯放緩,也一定程度上制約了房企的現金流。

其中,上市銀行年報披露的房企直接貸款數據顯示,截止2019年年初,26家上市銀行對房地產公司類貸款餘額為5.59萬億元,系首次突破5萬億元,較2018年初增幅達25.62%。

二是以房地產作為抵押物的其他貸款,包擴地方政府及其他非房地產企業以土地或房產作為抵押物獲得的銀行貸款。

  据澎湃新闻详细报道,此次窗口指导涉及10家信托公司,涉及的业务非常有针对性:

恆大研究院首席房地產研究員夏磊指出,2019年以來,雖然房企的融資有所回升,但主要是「借新還舊」。截至2018年底,房企各渠道的有息負債餘額高達20.3萬億元,預計將在2019-2021年集中到期,其中2019年到期規模高達6.8萬億元。

4、地產公司併購類也算房地產項目,也受窗口指導影響,全部暫停。

面對信託資金加速流入房地產的趨勢,6月份銀保監會開始釋放政策信號;據澎湃新聞報道,7月多家信託公司收到「窗口指導」,要求控制地產信託業務規模。

  可见,2019上半年房地产信托市场仍较为火热,是1.28万亿元信托资金流向最多的领域,占总发行金额的42%,平均预期最高收益率8.7%。

2019年以來,央行經過多次降准、定向降准,當前市場的錢很多,也非常便宜。但,這些錢一定不能再流向房地產,因為中小微民營企業正嗷嗷待哺,急需融資。

1、2019年房地產信託規模,不得超過6月末的規模;

業內人士表示,近年來,上市銀行的開發貸抵質押率有所下降,意味着其對應的風險或許有所上升。

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在此背景下,必須將市場的資金堵在房地產行業之外,堅定「房住不炒」。

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